经济学家:悉尼墨市房价被高估30% 但未来只会下跌10%

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一位著名经济学家表示,澳洲两个最大州府城市的房价被高估了25%至30%,但他预计房价只会下降10%。

为了得出这个结论,来自开投宏观的经济专家Paul Dales计算了有关房产应有价值的数据。

很多分析人士会考虑房价收入比,以确定房地产是否被高估。

 

Dales表示,澳洲房价需平均下跌38%才能回到公允价值,这比全球金融危机期间美国房价暴跌30%的程度还要严重。

然而,他指出房价收入比这项指标没有考虑到长期较低的利率水平,正因如此,人们能够轻松借贷较大数额,投资者要求的租金回报较低。

当你把这些变化考虑在内,计算的是“正常的”房价收益比(house price to earnings,HPE),那么你得到的结果就是4.6。

但这并不全是好消息。

目前全国的HPE比率是5.8,意味着房价需要平均下跌20%,才能回到长期正常水平。

悉尼和墨尔本的情况要糟糕得多。两个城市的HPE比率分别约为7和6.5,说明悉尼房价需下跌将近30%,墨尔本房价需下跌25%以上,方能回到历史上的公允价值。

储行升息后房价将下降

但Dale自己的预期并非如此。

他在简报里写道,“我们的观点是,未来两年悉尼和墨尔本的房价将大体停滞或温和下降,直到澳储行开始升息时,价格才会明显下降,升息可能要到2019年底才会发生。此后,两个州府城市的房价可能下跌10%左右。”

为何房价被高估25%-30%,但只会下跌10%,这一点Dales在报告中没有作出解释,不过他承诺很快会有更多分析。

他说:“这些城市的价格走势实际上也会受到未来贷款标准的变化、国内外需求的变化以及过去10年贷款标准受损程度的影响。这些都是我们在不久的将来会更详细讨论的话题。”

在贷款标准方面,瑞银(UBS)最近的一项调查提供了证据,证明在过去几年里,尽管银行监管机构对高风险放贷行为进行了打击,但情况并未改善。

瑞银的研究发现,多达三分之一的新抵押贷款是基于虚假或不准确的信息发放的——数额相当于5000亿元左右。

悉尼墨市以外地区的房价接近公允值

对悉尼和墨尔本以外地区的居民来说,好消息是,最糟糕的问题似乎仅局限在澳洲的这两个最大城市。

“我们的分析表明,虽然几乎每个城市的房价都被高估,但并不像一些分析人士所说的那么严重,风险集中在悉尼和墨尔本,”Dales表示。

他指出,霍巴特和布里斯本的房价可能需要下降5%-10%,堪培拉和阿德莱德的房价需下跌5%左右,方能回到更正常水平。

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