15年来第一次! 澳洲住房供需终于接近平衡了

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澳洲权威的住宅建筑协会称,15年来,澳洲住房市场的供应和需求首次接近“平衡”。

据Domain网站报道,住房产业协会(HIA)公布了《2018年全国展望》报告,显示过去两年创纪录的建筑活动终于开花结果,提供了足够多的住房来满足东海岸大都市地区目前的人口增长所带来的需求。

协会首席经济学家里尔登(Tim Reardon)表示,建设热潮和对投资者贷款的限制缓解了最热门的几个州的房价、租金和住房供应压力。

Housing activity in Victoria is largely due to strong employment and population growth, according to HIA.

“维州和新州的住房供应量创下新纪录,开始对房价产生影响,我们看到增长温和、价格趋稳。租金增幅也没有以前那么强劲,这也是市场上投资者活动在降温的原因,”里尔登说道,“维州的状况在很大程度上是因为就业与人口增长强劲,建设活动多的走廊也进行了基础设施投资。相比之下,在政府调整印花税政策,澳洲审慎监管局(ARPA)收紧接待规定,使得新州的首置业者参与率大幅提升。”

住房产业协会的数据显示,澳洲的建设活动在2016年触顶,然后下降,目前有逾23未能套房正在建设中。预计在未来一年半的时间内,建设活动将减少11%左右。

“我们预计,在目前市场上的公寓都被卖光之前,建设活动会停滞。在住房存量被清光之后,下一波投资和建设才会开始,”里尔登说道。

不过,BIS Oxford Economics高级经理齐格马尼斯(Angie Zigomanis)提醒道,这是一种平衡的艺术,但建设活动的减少可能在未来造成供应问题。

In Sydney, the building industry is responding to increased first-home buyer activity.

他表示,由于人口增长的预测很强劲,总的住房活动触底时的水平也比以前的周期低谷来得高。如果活动低迷得太久,住房供应可能会再次收紧。

齐格马尼斯表示,另一个问题就是澳洲审慎监管局对风险投资者借贷的打击带来的持续影响,可能影响出租房的供应。

IFM Investment经济学家乔伊纳(Alex Joiner)的看法和齐格马尼斯不一样。他表示,监管局的措施使得市场上的风险投资者变少了,从而产生“稳定市场的影响”。“我认为可以乐观估计,2018年到2019年的住房建设活动不会下降。此外,利率一旦上调,住房的建设会下降。只要澳储行明确要提高利率,建设活动肯定会疲软。”

总体而言,住房产业协会预计受人口持续增长影响,热门东海岸市场的需求将继续消化住房供应。但是西澳就不一样了,还在从矿业萧条中复苏。

报告还分析了澳洲首都领地政府打算废除印花税的长期计划。里尔登表示,这种立法上的变化是其他州应该效仿的,各州应该废除搬家和买房时的“昂贵的、无效的税收负担”。长期以来,住房产业协会一直提倡用税基更广泛的土地税来取代印花税。

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