悉尼房价大跌 全球最长牛的房市要变成长熊了?

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以悉尼为代表,澳洲楼市正在以软着陆的方式结束长达50年的超长上涨周期。

房地产行业监测机构CoreLogic的最新房价指数显示,悉尼房价在过去的一年里下跌了7.4%,这是自1990年2月以来最大的年度跌幅。

CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher在推特上发布的图表显示,在澳洲最大、最贵的住房市场悉尼,截至今年10月,房屋价格已经从15个月前的周期性峰值下降了8.2%,这是30年来最快的下跌幅度。

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《澳洲金融评论时报》最近调查的五位知名经济学家认为,预计2019年澳大利亚全国房价指数将继续下跌,原因主要包括信贷持续紧缩、抵押贷款利率上升、以及新供应激增导致市场进一步走软。其中,经济学家预计悉尼的下跌程度会拖累全国平均水平

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每位经济学家都预测了2019年悉尼房价下跌的幅度。其中,Market Economics的Stephen Koukoulas最为悲观,认为2019年悉尼房价将跌7.5%至10%之间;而全国范围来看,预计房价将下跌5%至7.5%。

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昨日,澳洲联储维持基准利率1.5%不变。这是50年以来的低点。分析普遍认为,如果通胀展望仍然向好,澳洲联储下一步动作将会加息。

尽管基准利率维持不变,澳洲当地大行已经有所行动。今年9月,西太平洋银行(Westpac)宣布将房贷利率上调14个基点,成为当地四大行中首个加息的银行。另有Suncorp和Adelaide Bank已经跟随加息。CoreLogic表示,尽管上述调整幅度并不算大,但也让房地产市场感受到“一丝凉意”。

此外,持续加码的信贷紧缩政策、悉尼大量的新住房供应也使得房产市场的进一步复苏受阻。

华尔街见闻在会员专享文章《涨了50年后连跌11个月 地产史上最长牛市努力“软着陆”》中提到,澳洲政府没有急于求成地出台任何直接干预楼市价格的政策或法规。无论是紧缩信贷还是限制境外人买房亦或是增加住宅供应,都属于楼市间接调控措施,通过调整供给结构、引导购房需求影响市场行情。但房价一路下滑,说明市场价格对间接调控政策的感知也极为敏感。

房价下跌将持续多久?

Kusher发布的另一张图表显示,在过去的几年里,每当价格暴跌,悉尼房价需要几年时间才能回到之前的周期性峰值。

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比如,在1990年代初的经济低迷之后,悉尼的房价花了5年时间才回到先前的峰值,且仅是名义来看,排除这一时期的通胀考虑。

这引发了市场对悉尼房价将在接下来一段时间内继续下跌的担忧,这可能会使悉尼经历现代史上最大的一次衰退,超过1990年代初的衰退,当时正值澳洲1991年的最后一次衰退。

Kusher在推特上表示,这引发的另一个问题是房价需要多长时间才能回归峰值。“从历史上看,这可以很快,但往往发生在利率下降或政府刺激措施支持的背景下。但在这个阶段看起来,两者都不太可能。”

 

编辑Michael

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