若澳洲经济真的出现衰退,房价将发生什么变化?

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2019年09月04日 20:24 作者:Nicole

文 / Michael Yardney

视乎你看的是哪些新闻和经济学家的预测,你可能会看到,美国,还有包括澳大利亚在内的世界其他国家,正处于衰退的边缘。

鉴于目前持续的美中贸易战,风险最近变得更为严重,可能对世界许多地区产生经济影响。

当然,这是悲观主义者多年来一直预测的情况,尽管全球经济动荡,澳大利亚经济在过去20多年稳步增长。

诚然,我们的经济是周期性的,增长速度没有澳央行希望的那么快。

澳大利亚也可能会再次陷入衰退——但不会在短时间内出现。

为了帮助你理解什么是经济衰退,澳洲的经济可能会走向何方,以及经济衰退对房地产市场有什么影响,我与澳大利亚著名的房地产经济学家Andrew Wilson博士讨论了这个问题。

在全球金融危机期间,澳大利亚避免了衰退,但一些人仍对经济衰退给其他国家带来的问题记忆犹新——很多人失去了家园,企业破产,失业的人很多。

现在,由于对国际贸易战的担忧、中国经济下滑、美国陷入衰退的预测、全球股市在一天之内损失数十亿美元、澳大利亚经济萎靡不振等各种原因,一些媒体猜测澳大利亚可能会陷入衰退。

现在让我们从一个基本的问题开始……
什么是衰退?

衰退是指连续两个季度的经济负增长(GDP下降)。
澳大利亚经济面临的逆境是什么?

尽管国内经济基本面依然强劲,但海外市场存在一些问题,包括美中贸易战可能使美国乃至其他经济体陷入衰退。

本地就业增长缓慢,建筑业放缓和零售销售放缓。

但不要忘记澳大利亚的各种利好消息

衰退并非不可避免——我们觉得澳大利亚可能不会陷入衰退。

以下是过去几周发生,而你可能错过的的一些好消息:

•   7月份就业人数在过去34个月中有33个月出现增长

•   职位增加了44,000个,经济学家的预期是增加14,000个

•   全职就业岗位增加34,500个

•   劳工参与率升至创纪录的66.1 (这是失业率未能下降的原因之一)

•   消费者信心接近长期平均水平,显示乐观与悲观情绪旗鼓相当

•   NAB商业信心指数从6月的+2.3点升至7月的+3.9点。
从整体形势来看:

•   我们没有衰退的典型前兆。我们并没有过度乐观,也没有出现衰退前通常出现的繁荣景象。

•   全球通货膨胀率非常低,各国央行不必提高利率来令经济增长放缓。我们还没有看到全球债务大幅飙升,也没有看到房地产、投资或耐用消费品等周期性支出上升至高水平,而这些通常是衰退前会出现的情况。

•   澳大利亚经济许多方面都在强劲的基础设施支出和对出口(尤其是矿业)的强劲需求推动下稳步发展。
让我们来看看历史…

2007至09年全球金融危机期间,许多国家的经济陷入衰退。

这一切都始于2007年美国的次级房贷市场,其后发展成为一场全面的国际银行业危机,并最终导致全球经济衰退。

在此期间,美国许多地区的房价下跌了30%。

澳大利亚上一次陷入衰退是在上世纪90年代初,当时的高利率被用来压低80年代末的资产价格的涨势。

这些高利率给企业带来压力,导致许多企业破产,全国失业率从7.4%升至10.8%的高位,而维州的失业率更高,成为经济衰退的重灾区,许多澳大利亚人无力偿还房贷。

不过,如果澳大利亚这次陷入衰退,情况将与当年大不相同。

虽然我们可能会经历一场“技术性衰退”,亦即一段短暂的经济衰退,GDP连续两个季度下降,但这不太可能导致我们的房地产市场大幅下跌。

目前的情况非常不同。

对房地产市场的担忧,主要是如果很多人失去工作,将无法偿还房贷,但这不太可能构成问题,因为:

1、拖欠房贷还款的比例很低

利率处于历史最低水平

银行已经实行负责任贷款

房贷拖欠率偏低,上个月更再度下降
2、就业增长强劲

至7月份,就业人数在过去34个月中有33个月上升

2019年7月,增加了41,000个职位

全日制职位大幅增加34,500个

劳工参与率升至66.1%的历史新高,换句话说,进入劳动力市场的人数比以往任何时候都多,使澳大利亚的总就业人数首次超过1290万

仅在过去三年,澳大利亚经济新增了910,000个就业岗位。
如果澳大利亚真的陷入衰退,房价将会发生什么变化?

房地产市场的健康受基本面影响,而目前基本面整体不错,未知因素将是消费者信心。毫无疑问,如果澳大利亚经济陷入衰退,将会有很多媒体报道,这可能会导致消费者停止消费,直到前景明朗。

试想想看,当经济前景不确定的时候,人们在做出购买新房或升级房屋等重大支出决定时会感到不安。

当媒体告诉他们,我们正处于衰退时,人们往往会停止一般的消费,而这只会让恶劣的经济状况持续下去。

这就是为什么政府通过降低利率和刺激消费来保持经济正常运作。例如为首置买家提供补助或优惠,鼓励企业购买新设备或雇佣更多员工。

因此,如果澳大利亚真的陷入衰退,我们的房地产市场将会陷入低迷,但不会像波动性更大的股市那样崩盘。

过往的历史支持这一点……
我们能从上次澳大利亚经济衰退中学到什么?

澳大利亚上一次经济衰退持续了12个月,从1990年9月季度开始,到1991年9月季度结束。

1991年,墨尔本(0.5%)和珀斯(1.6%)的房地产价格下跌,但其他首府城市和许多乡镇地区房地产市场的价格上涨。

1991年房价年度变动

在随后的几年里,当我们努力面对 “不得不经历的衰退”(时任财长Paul Keating所言)的后遗症时,尽管失业率居高不下,消费者信心依然脆弱,但所有的首府城市和许多乡镇地区的房价都在上升。

墨尔本的房地产市场受到的冲击最大,悉尼的房地产市场也经历了艰难的时期,但其他首府城市的房价增长强劲,所有的首府城市在经济衰退后的几年房价都有所上升。
将会有大量灰暗和悲观的评论

我知道有一群人在等着我们进入衰退,他们希望我们进入衰退,这样他们就可以说:“我早告诉过你!”

当然,媒体也会抓住机会大肆报道一番,有很多机会创造“增加点击率”的标题。

不过,如果只是因为经济连续两个季度负增长,让我们陷入了所谓的经济衰退,那并不意味着经济萧条。事实上,目前澳洲经济状况比过去很长一段时间都要好,也让许多其他国家羡慕不已。
总 结

在未来的某个时候,澳大利亚破纪录连续多年没有出现经济衰退的情况将会结束。

虽然经济衰退将影响整体价格增长, 还有许多因素会影响房价,就像澳大利亚有多个房地产市场处于房地产周期不同的阶段,而每个地方都有自己独特的基本面因素,包括供求、负担能力、当地经济以及就业和人口特征。

国际上或澳大利亚出现衰退肯定不会是一件好事, 很多企业会破产,削减职位, 股价下跌,因此许多投资者的退休公积金将减少,对澳洲各地的房地产市场会有不同程度的影响,但总的来说我们的市场健康状况良好,足以抵御冲击。

澳洲的房地产市场处于长期以来的最佳状态,可以承受经济冲击。

而且,只要业主能够继续偿还房贷,他们就不需要担心,即使经济放缓导致房价下跌,因为这样的下跌通常是暂时的,而长期的房价上涨是永久的。

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