买房早不如买的巧,接盘侠占尽大便宜

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有很多客户问我,老婆和我的名字以后都得出现在地契上,但她还在XX国,我能先签合同吗?或者我给我女儿买的房子,我能先代签合同吗?又例如,我和家里已经商量好了,房价这些都比较满意, 不想再看其他房源了,我马上要去参加房屋拍卖,但真正的买家是我爸妈,他们现在签不了合同,咋办?

房东→→合同买家→→最后买家

 

在澳洲,在签完购房合同后,买家提名给第三方是经常发生的事儿。 其中合同中General Condition 18 特别提到了原买家可以转名给另一个买家。合同转名是买家的权利, 通常情况下,房东是不能反对买家转名的。

              General Condition 18. NOMINEE

The purchaser may nominate a substitute or additional transferee, but the named purchaser remains personally liable for the due performance of all the purchaser’s obligations under this contract.

转名的过程也是很简单的:

 

1. 合同买家和最后的买家之间应该签写一张转名表。 不管你是夫妻互转,或者父子互转,甚至陌生人之间,都必须签写该表(nomination form)。

2. 最后的买家应该向中介或者合同买家律师的信托账户缴纳定金

3. 这个签了名的转名表再发给房东律师审查,房东同意后,转名即可成功。

 

通常来说,房东同意转名成功后,最后的买家缴纳的定金,在房产交割前是不能提前转给合同买家的, 因为这个转名过程没有直接牵涉到房东, 而只是合同买家和最后买家之间的协议,若房产交割过程中买方出现任何问题,合同买家和最后买家会一起承担后果。

 

另一方面来说,最后的买家也没有直接和房东相关,若房东违约也应该由合同买家出面解决。(若有任何转名的疑问,请联系本文作者杰夫 微信号jeffliu1024 手机 0490118948)

会有一些读者问,万一房东和我有过节,就是不同意转名怎么办呀?

 通常来说, 房东得有正当理由拒绝转名,有以下几点:

1. 合同有特定条款禁止转名(例如有很多土地开发商就把这个条款加入了合同);

2. 合同买家未按期缴纳定金给中介;

3. 未在合同规定的期限内向房东递交转名文件,截止日期一般是交割前14天;

4. 交割时间已经由于买家问题而逾期;

总之就是买家处于违规的状态下,房东有权利不受理转名。

有个鲜活的例子,我有一个读墨大生物博士的朋友,在Werribee附近两三年前买了一块地,向土地开发商交了10%的定金,另外又签了建筑合同并缴纳了5%的修房定金。

开发商把交割时间从2019年十一月拖到了今年五月(合同里有条款允许开发商如此做的),疫情期间银行贷款紧缩,本来可以贷出合同价的80%,而现在直接跌到了50%-60%,眼睁睁错过交割期限,他打算想找到下家可以接替他买地。

但是,由于买家是处于违约状态,开发商此时不接受买家转名,并严格执行合同条例,发送了违约通知书,并没收了10%的定金。

其实人算不如天算,谁会算得到今年会出现疫情,银行贷款收紧,房价下跌呢?但是这个大哥,若早一些开始做转名准备,找到了下家,也许能够减小一些损失。

本季度最火的房产过户类型:

现在在墨尔本西区最火的一个房产过户类型,就是这个 Nomination Sale. 相信大伙肯定对于这个名字还比较陌生, 说白了就是原买家签了土地合同,但是在房产交割时,由于没了工作贷不了款,不能如期付尾款给房东, 宁愿选择亏一些钱,把合同低价转给了新的“接盘买家”。

别看这“接盘”听着怪别扭,但实质上“接盘”是捡了大便宜的,完全是占尽了“天时、地利、人和”之所利。

天时:

总所周知,现在疫情期间,很多人都失业在家,几乎贷不了款,而楼花、地花(off-the-plan)交割又迫在眉睫,两三年前交给中介合同价10%的定金眼见都要全部丢掉,心如刀割,不能入眠,梦中都会想着:若有一位想接手我这个合同的“大哥、大姐或者大侠”就好了。若亲爱的你还依旧挺立在工作岗位,有稳定的工资,此时正是杀入买方市场捡大便宜的时机。

地利:

墨尔本西区属于新开发区,土地价格相对便宜,距离city距离也较近,应该是才开始工作年轻人买第一套房比较合适的区域,五十几万澳币(买地建房)即可安家乐业,还要啥自行车呀?

人和:

除了多年以来,政府承诺给新建房者的$10,000.00补助外(First Home Owner Grant–FHOG), 今年六月份以来,政府又出台了刺激建筑业$25,000.00的津贴,总共$35,000.00,如今最合适的房产类型只是空地+新建房。这些补助不是永远都持续下去的,过段时间说停就停,不打一声招呼。

另外给大伙分享一个鲜活的“占便宜”实战案例,我一位朋友上周(2020年七月中旬)以2017年的土地价格“接盘”了一块空地,和现在的土地价格少了起码$50,000.00,再加上政府的补助$10,000 (FHOG)以及现在疫情刺激政策的$25,000.00,大伙可以算算占了市场和政府多少便宜。该空地具体位置在墨尔本西区Elpis 开发区,另外还有还几块合同买家急着转手,希望本文能帮到想入手空地修房子的朋友。

今年下半年买地真是一个入市的契机,买的早真的不如来得巧, 现在入手空地的“后浪”,就是这么轻松拍死了入市早的“前浪”,请联系本文作者杰夫 (微信号 jeffliu1024, 手机号0490 118 948)手把手教你占尽“市场和政府”的大便宜。

 

 

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