澳总理说有房人比较幸福,幸福在哪?

1
2020年08月26日 9:33

来源:澳洲财经见闻

前 言

今年7月,韩国公寓暴涨50%,首尔37.4万人抢百余套房、公寓均价突破10亿韩元的消息令不少人看的咋舌。

相比之下,同期澳大利亚房价却在持续下跌。其中,独栋屋价格下跌了0.8%,而公寓价格则下跌了0.6%。

尽管如此,一项研究显示,房东仍是澳大利亚最佳职业之一。

数据显示,自2000年以来,澳大利亚的实际房价飙升了150%,而实际工资却增长了不到三分之一。

与此同时,澳大利亚总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)表示,未来3年,对澳大利亚的房主来说,这将是快乐的日子。

1

房东是最佳职业

在当前房租和房价双双下跌的市场环境下,一些房东的日子可能很难过。但是,整体而言,绝大多数房东还是在挣钱,尤其是持有房产超过10年的房东。

悉尼大学的研究员卡梅伦·默里(Cameron Murray)表示,自2000年以来,澳大利亚的实际房价飙升了150%,而同期的实际工资却增长了不到三分之一。

伴随房价的飞速上涨,悉尼和墨尔本已经跻身于全球房价最贵城市之列。

在过去的20年中,整个澳大利亚的住房自有率从70%降至65%,住房净资产水平从80%降至75%。

卡梅伦教授指出:“截至2019年第二季度的29个季度内,其中有16个季度悉尼中位房价涨幅跑赢同期中位工资涨幅。”

“因此,在过去的20年中,做房东一直是这个国家最出色的工作之一。到目前为止,这也是最简单的工作之一,尤其是在悉尼和墨尔本。”

以资本增长形式的土地回报已从1960年前占GDP的3.5%增至2000年以来占GDP的16.7%。

因此,土地占GDP的比重如此之高,以至于超过了家庭收入的来源,即工资。

低利率是推动房价上涨的一大诱因。因为低利率,家庭可以获得更大规模的抵押贷款。

2

低利率至少持续3年

澳大利亚总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)表示,如果你足够幸运地拥有一套房子的话,未来3年将是澳大利亚房主快乐的日子。

澳储行行长菲利普·罗伊(Philip Lowe)和经济学家表示,低利率将持续下去。这一言论也得到了澳大利亚总理的验证。

在最近的一次发言中,莫里森表示,房贷利率将在至少3年内保持在创纪录低位。

他说:“据预计,未来两年内失业率将超过7%。就业是经济的头号问题。我们预期,利率在至少三年内将维持历史低水平。”

对于首次置业者而言,这也是一个好消息,因为大多数首府城市的房价都在下跌或保持停滞。

毋庸置疑,经济前景不佳意味着更多人会丢掉饭碗,失去收入。但是,对于那些仍然有稳定就业的人群而言,这也意味着更快偿还负债。

澳大利亚央行官方现金利率设定在0.25%的历史低位,推动使浮动和固定房贷利率出现大跌。

因此,由于低利率和新冠疫情,许多房贷借款人正在寻求转贷,以节省相关支出。

事实上,这也是澳储行一直在敦促房主所做的一个选择。

澳储行行长表示:“我鼓励那些还没有抓住这个机会的人看看他们的房贷利率,并寻找更好的交易。”

他说:“多年来,在许多公开发言中,我一直在鼓励人们查看利率水平,如果他们的房贷利率不是非常低,就去找他们的银行经纪人召开一次Zoom会议,要求更好的交易。”

“如果这家银行拒绝,那就去另一家银行。”

3

多家机构下调利率

根据比价网站RateCity提供的数据,目前澳大利亚有8家规模较小的贷款机构提供低于2%的房贷利率。

市场上最低的浮动利率为1.95%,最低的固定利率为1.98%。

在过去的一个月中,澳大利亚市场上有19家贷款机构降低了至少一种浮动住房贷款利率,有22家贷款机构降低了至少一种固定住房贷款利率。

RateCity研究总监萨利·廷德尔(Sally Tindall)表示:“利率低于2%的贷款机构数量继续在增加。这对房主而言是一个胜利。”

“不过,值得注意的是,一些低于2%的利率会有附带条件,因此它们不会适合每个人。不过,我们预计会有更多银行加入低于2%的俱乐部。”

根据RateCity的数据,以申请40万澳元的房贷为例,本息同还房贷利率降至2%意味着平均每个房主每月可以节省约250澳元。

事实上,根据线上贷款经纪平台Lendi发布的最新报告,平均而言,四大银行的房贷利率较其它银行要高出0.08%。

整体而言,5月和6月期间,房贷借款人相对更偏爱四大银行,但是其他放贷机构的市场份额也有所扩大,尤其是转贷市场。

截至2020年的前6个月中,转贷人群的利率平均下降了0.96%。以一笔40.7万澳元的贷款为例,这相当于每年可节省资金2295澳元。

公寓卖不掉,买家市场明显

需求下挫和供应盈余的现状导致不少住房(尤其是公寓)投资者面临“卖在最低点”的压力。

布里斯班的华人投资者梁女士(Lisa Liang)担心房价在未来三年内还会进一步下跌,她于最近将位于布里斯班市中心的3套公寓挂牌出售。

她说:“目前对公寓的需求非常少,尤其是高层公寓,而布里斯班的公寓又实在太多。”

“我认为这个市场上的公寓没有资本增长的前景。自从六年前购入以来,每套公寓价值缩水了多达10万澳元。

“因此,我想要抛售这些公寓,并买进独栋屋。但是,很不幸的是,目前市场上没有太多人想要购买公寓。即便有,他们也是想买便宜货。”

同样,墨尔本地产经纪公司NextRE的安东尼?西米诺(Anthony Cimino)表示,由于新冠相关出行限制导致市场需求受损、租金收入大幅下降,一些投资者曾经承受着明显的抛售压力。

Cimino说:“眼下,我们看到一些投资者开始决定推迟出售,并选择等到国际旅行限制取消、租金开始回升时再次将公寓挂牌出售。”

“不过,仍然有一些房东等不到那个时候。由于无法负担持有成本,这些房东开始亏损转售。”

国际清算银行牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)执行主席罗伯特?梅洛尔(Robert Mellor)指出,澳大利亚锁国将在未来几个月给公寓需求带来巨大的压力。

他说:“我们现在所有数据均表明,由于净移民人数减少和每户人数增加,公寓市场正在逐步陷入严重供过于求的状态。”

“即使未来几年的移民水平保持在10万人左右,也不过正常需求的一半。”

在所有细分市场中,内城区公寓市场首当其冲。由于难以找到房客入住,一些原本出租的公寓可能会转为出售,继而对市场构成进一步的打击。

CoreLogic提供的最新报告显示,墨尔本南岸的待租赁房源数量激增,从568套(截至3月15日的28天)激增至1200多套(截至8月9日的28天)。

同期,墨尔本中央商务区和悉尼禧市(Haymarket)的待租赁房源数量增加超过一倍。

同时,空置率一直居高不下。据统计,今年7月,悉尼中央商务区八分之一(13.2%)以上而墨尔本中央商务区的公寓空置率也高达8.8%。

Lawless说:“内城区高层出租公寓的前景可以说是最暗淡的,一方面,供应水平居高不下,另一方面,投资者和租房者的需求持续低迷。”

“在国际边境开放、以及国内租赁需求恢复之前,这种情况可能会一直延续。”

结语

根据澳大利亚统计局(ABS)提供的数据,今年新屋开工数量下滑至10年来的最低水平,有些地区仅相当于长期平均的1/5。

回想一下,2009年全球金融危机刚过,几年内建筑活动不足,同时利率突然下降,造成供需不均衡,房屋价格一飞冲天。

当前的低利率水平可能还会持续数年,所以一旦市场信心恢复,房屋短缺就将对市场造成显著影响。

分享:

更多精采内容请下载官方APP: 苹果(iPhone)安卓(Android)安卓国内下载(APK)
本网站发布的内容所有权归属原作者。企鹅新闻网/澳大利亚联合时报仅提供信息发布平台。不代表同意原作者的观点和立场。部分内容经网络转载,如有侵权等问题请联系我们:media@unitedtimes.com.au.以便及时删除或修改处理。

读者评论

Please enter your comment!
Please enter your name here