澳洲后疫情时代的幸福生活,真的是这样的吗?

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2020年09月16日 9:21

来源:澳财网

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在疫情的影响下,未来的生活将是什么样?这一问题引发了人们的深刻思考和重新评估。

在过去,住在远郊,长距离通勤被视为一大缺点。而在疫情结束未有穷期的现在,通勤距离可能已经不再是决定住址的关键问题。

随着越来越多人居家办公,城市中央商务区(CBD)变得寂静冷清,一些自然环境优渥的远郊型地区中心(regional centres)的生活反而热闹起来。

越来越多人选择在郊远地区租房买房

Mornington半岛的海景房

最新的SQM Research的数据显示,悉尼蓝山(Blue Mountain)和墨尔本莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)的空置率均降至0.7%,布里斯班西部郊区Ipswich的空置也低至0.9%,均到达这三个地区的历史最低水平。

而在需求旺盛和供应不足的情况下,郊远地区租金大幅上涨。

昆士兰州中部地区的租金涨幅最大,独立屋的年涨幅为13.9%,单元房的涨幅为21%。度假胜地凯恩斯的独立屋租金要价一年上涨了13%,公寓租金也上涨了1.4%。

澳大利亚第三大信贷联盟People’s Choice Credit Union(PCCU)首席执行官Steve Laidlaw表示,由于疫情造成的居家办公将可能永久改变人们的生活方式,预计首府城市的郊远地区房价可能会显著上扬。

Steve Laidlaw表示,受益于极低的房贷利率,各州/领地区域中心住房需求持续上升,7月和8月新增房贷活动稳步增长。靠近悉尼和墨尔本的郊远地区中心将迎来房价的强劲上涨。

数据显示,在阿德莱德以南约一小时车程的Victor Harbor过去一年的房价上涨了12%。

Laidlaw认为,悉尼和墨尔本,一百万澳元的可选择性非常少。但是,在那些交通便捷的郊远地区中心,选择性却挺大。未来,会看到人们开始权衡不同的选择。

据其透露,即使在维州严峻的封锁中,房贷活动也是稳中有升。该机构在墨尔本周边郊远地区获得了相对较大的市场份额。

租客搬离 CBD空置率高企

与郊区相反的是,在东海岸首府城市市中心,租客迁出市区,搬往郊区的趋势非常明显。

SQM Research的数据显示,墨尔本和阿德莱德CBD的空置率飙升至历史最高水平,与之相反的是,许多郊区的租赁市场却相当紧张。

墨尔本CBD有十分之一出租公寓在8月份空置,较7月的8.8%有所增加,是有记录以来的最高水平。阿德莱德的空置率从7月份的7.6%跃升至8.4%。

悉尼和布里斯班市区的情况略好一些,8月的空置率分别降至12.9%(7月为13.2%)和11.4%(7月为13%)。

澳大利亚房地产研究机构CoreLogic表示,新冠疫情对住房租赁市场产生了非常特殊的影响。

移民限制很大程度上造成了CBD空置率高企和租金下行,这是因为新移民一般会选择在CBD附近租房。

同时,在CBD以及附近地区,很大一部分租客来源于酒店业、旅游业和艺术行业从业人员。众所周知,这几个行业因为疫情失业率很高,因此租客流失率也明显更高。

CoreLogic研究主管Eliza Owen 评论:“郊区租金相对更便宜、密度也更低。随着疫情导致远程工作成为一种常态,这意味着在进行住房决策时,距离CBD远近已经没那么重要。”

郊区商业中心越来越热闹

位于墨尔本外东区的Eastland购物中心

澳洲广播公司注意到,对于那些曾经在楼下咖啡馆匆忙解决完午餐、然后乘电梯上楼办公的白领而言,他们现在关注的是居家办公时附近的购物区都有些什么。

尽管经济衰退导致很多行业增长疲软甚至衰退,但是一些郊区企业明显发现工作日的人流量比往常要大。

AlphaBeta创始人、经济学家安德鲁·查尔顿(Andrew Charlton)表示:“支出数据表明,虽然对于CBD而言,疫情成为了一场灾难。但是,对于一些郊区而言,疫情成为了复兴的催化剂。在那里,咖啡馆和商店到处都是居家办公的人”。

AlphaBeta和信贷机构Illion提供的数据显示,在靠近悉尼CBD的地方政府辖区,咖啡馆消费下降了7%。相反,许多外环郊区的咖啡馆销售额则增长超过10%。

在墨尔本,市区的支出已经减少了26%,而一些郊区的支出却出现了强劲增长。

疫情发生后,大墨尔本都市区咖啡店消费变化示意图,图/ABC

SGS经济与计划研究所首席顾问Terry Rawnsley对疫情触发的支出模式变化进行了分析。

据其透露,自3月以来,SGS位于墨尔本CBD的办公室空无一人,大家都是居家办公。

尽管第四阶段的封锁让他的行动受到了更严格的限制,但是,在此之前,他和全澳其他居民一样,在附近的咖啡馆和当地的超市花更多的钱。

Rawnsley表示,郊区生活复苏的驱动力不仅仅是咖啡馆和超市。

他说:“您有可能在午餐时间会看到曾经在CBD工作的医生或牙医,他们很多可能已经关了市里的生意,来到当地郊区提供服务。”

Arkan Yousif在悉尼Sutherland开了家面包店,图/ABC

一个月前,阿坎·优素福(Arkan Yousif)在悉尼南郊开了一家烘焙店,对面就是火车站。原本,他认为在通勤高峰期可以吸引不少顾客光顾。

然而,火车几乎是空的。

他说:“几乎每个进来的客户都会说’哦,您在疫情期间仍然开业。为什么要这么做?’但是,他们仍然会走进来买点东西。”

在最初的几周内,Yousif原本以为自己要扔掉不少食物。但是,出于意料的是,一些不再赶往城里上班,留在当地的人群照顾了自己不少的生意。

他说:“现在,一些客户会来店里订购生日蛋糕,一整天的面包,或者仅仅就是想要离家喝咖啡。我们的客户都是当地人。”

据SGS Economics估计,自3月以来,至少有2.5亿澳元的杂货消费(例如咖啡、午餐和酒水)已从墨尔本CBD转移到了外环郊区。

在悉尼,这一数字可能高达4亿澳元。

咖啡馆上演双城记

为了适应这种改变,许多餐饮业零售业经营者都开始采用“双管齐下”的经营策略。

澳大利亚广播公司(ABC)采访了悉尼的咖啡馆业主,迪恩·伍丁(Dean Wooding)和朱迪·福斯特(Jodie Foster),他们就是其中一员。

Dean Wooding和Jodie Foster在他们的咖啡店门前,图/ABC

五年前,出于对设计和咖啡的爱好,两人在悉尼CBD开了一家咖啡馆。今年早些时候,他们在东部海滨郊区Bondi开设了第二家咖啡馆。

疫情后,开在CBD的咖啡店营业额明显下降,幸亏有Bondi的新店,他们的生意才得以维持。

Foster认为,这种在郊区开店的思路无疑帮助他们度过了过去六个月的艰难时期。“我们开在市区的那家店损失超过90%。但是,Bondi这家店则焕发着全新的活力。”

在往常,Bondi门店周末热闹,工作日清淡,可现在每天都差不多忙碌。Dean和Jodie仍然保持乐观。虽然郊区扩张似乎是明智之举,但两人丝毫没有自满。

有人认为,随着疫情情况逐渐好转,这种搬迁可能快要达到最高峰,未来有下降趋势。但也有人认为,人口的迁移会是长久性。

当这场疫情结束时,每天往返于CBD办公这种旧有习惯是会真的消亡还是重新复苏?这才是问题所在。

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